錢進(jìn)房產(chǎn)投資顯學(xué) 高端住宅

【MyGoNews林承志/專題報導(dǎo)】美國QE2帶動熱錢侵襲亞洲，通貨膨脹壓力慢慢浮現(xiàn)，對抗通膨的保值商品中，房地產(chǎn)是其中之一，不過，要抗通膨又能增值的房市商品，首選「高端住宅」。

美國次貸風(fēng)暴引發(fā)全球金融海嘯，也重創(chuàng)美國經(jīng)濟(jì)力。為拯救美國經(jīng)濟(jì)，美國聯(lián)邦準(zhǔn)備理事會( The Federal Reserve System)主席柏南克(Ben Bernanke)宣佈啟動二次量化寬鬆(QE2)救市，加印6000億美金購買國債，且不排除還會有QE3。美國狂印鈔票，影響的不只是當(dāng)?shù)?，由於美金走貶，導(dǎo)致亞洲市場貨幣紛紛走強(qiáng)，熱錢流入亞洲新興市場，引發(fā)各國央行全力備戰(zhàn)，預(yù)防大量資金流通導(dǎo)致國內(nèi)市場通貨膨脹。
 

全球抗通膨 類貨幣大興起


房地產(chǎn)一向是抗通膨的最佳投資標(biāo)的，2011年臺灣房地產(chǎn)在ECFA(兩岸經(jīng)濟(jì)合作架構(gòu)協(xié)議)效應(yīng)下持續(xù)看漲，包括北市、臺中新市政中心、高雄的高端住宅產(chǎn)品將首先受惠。根據(jù)欣元商仲統(tǒng)計(jì)，美國寬鬆貨幣，熱錢湧入，臺商資金回流臺灣達(dá)1兆以上，多數(shù)流入房市及股市。房地產(chǎn)市場因大量置產(chǎn)需求，價格隨之走揚(yáng)，其中又以高價值的豪宅產(chǎn)品最受青睞。



戴德梁行總經(jīng)理顏炳立說：「高資產(chǎn)族群投入房地產(chǎn)的興趣之高昂，若非實(shí)際接觸，絕對難以想像?！顾赋?，不少獨(dú)立投資人只要看到北市大安區(qū)有接待中心正在搭建，即便個案尚未公開，也要求他代為探詢查價，對高達(dá)3位數(shù)開價已經(jīng)見怪不怪，甚至一買就是2戶、3戶。

甲桂林董事長張?jiān)Ｄ軇t表示，值此熱錢亂竄之際，為了對抗通貨膨脹，世界各地「類貨幣」(貴金屬、藝術(shù)品、房地產(chǎn))價值皆將大增。張?jiān)Ｄ苤赋觯?1月佳士得拍賣1幅畫作，原本市場預(yù)估行情應(yīng)在70~100萬美金左右，但結(jié)果卻以170萬美金的高價拍出。這種現(xiàn)象將不只在美國富豪間發(fā)生，當(dāng)貨幣大量流通時，從藝術(shù)品拍賣到頂級房地產(chǎn)市場，都可以看到這種資產(chǎn)價值快速膨脹的現(xiàn)象。
 

ECFA經(jīng)濟(jì)效益驚人 真的「ㄟ擱發(fā)」


然而，對臺灣來說，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值膨脹，卻不僅僅是資金行情作祟。2010年6月29日在中國重慶所舉辦的第5次江陳會，江丙坤與陳雲(yún)林正式簽下ECFA，臺灣產(chǎn)品有539項(xiàng)列早收清單，將分2年降至0關(guān)稅，其餘產(chǎn)品則在10年內(nèi)陸續(xù)享降稅優(yōu)惠，兩岸貿(mào)易之門大開，產(chǎn)業(yè)界多稱本次簽訂的條約為「ㄟ擱發(fā)」！經(jīng)濟(jì)部估計(jì)ECFA簽訂後(圖1)，光是早收清單就能增加國內(nèi)生產(chǎn)毛額549億元、增加1900億產(chǎn)值，而整體經(jīng)濟(jì)效益更是驚人，國內(nèi)生產(chǎn)毛額將大增2265~2361億元、產(chǎn)值提昇8976~9245億元，增加就業(yè)人口25.7~26.3萬人。2011年1月1日，第1批享受早收清單降稅之貨品，於當(dāng)天下午就運(yùn)抵中國廈門，除了宣示ECFA正式啟動外，也代表了臺灣與中國經(jīng)濟(jì)連動性將越來越高。
 

中、港打房 房地產(chǎn)資金襲臺?。?/div>


根據(jù)國際各大主要預(yù)測機(jī)構(gòu)對世界國家的經(jīng)濟(jì)成長率預(yù)測(表1)，中國2011年經(jīng)濟(jì)成長率至少在8.5％以上，就連一向悲觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)人(EIU)都認(rèn)為中國2011年經(jīng)濟(jì)成長率高達(dá)8.9％。臺灣經(jīng)濟(jì)研究院研究六所所長楊家彥表示：「中國於2011年啟動十二五計(jì)畫，雖代表將由高度成長邁向和緩成長，但中國政府對於國內(nèi)重大公共建設(shè)投資，仍將刺激中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)成長，甚至帶動臺灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展。」

因此，中國在繼續(xù)高成長的同時，急需面對的則是市場游資過多，導(dǎo)致通貨膨脹問題。同時中國也啟動一連串宏觀調(diào)控政策，企圖壓抑高漲的房價，部份中國投資人被迫出走，資金挹注到香港、日本、臺灣等地。港商中原地產(chǎn)也認(rèn)為「臺灣簽訂ECFA後，房市發(fā)展前景看好。」於2010年搶進(jìn)臺灣市場，於北市中正區(qū)開設(shè)第1家分公司。



中原地產(chǎn)臺北分行副總經(jīng)理余志文表示，香港CEPA經(jīng)驗(yàn)帶動全港房地產(chǎn)增值，2003年正值香港SARS肆虐，房市淒慘之際，如今香港頂級豪宅每坪單價已突破1000萬元新臺幣。短短幾年，香港房地產(chǎn)市場有如洗三溫暖，由急凍進(jìn)入急熱。而臺灣現(xiàn)在正值ECFA簽訂之初，房地產(chǎn)增值可期。
 

陸客自由行 刺激全臺經(jīng)濟(jì)成長


然而，香港經(jīng)驗(yàn)並不全然倚靠CEPA的簽訂，「陸客自由行」更是一大重點(diǎn)。香港在2003年開放陸客自由行，2003~2005年間，陸客觀光人數(shù)就激增84％，總觀光旅遊人數(shù)也增加41％，2009年全年陸客觀光人數(shù)就達(dá)1800萬人次，其中有6成為自由行，若以每人5000港幣的消費(fèi)計(jì)算，每年就為香港貢獻(xiàn)540億港元的收益。

臺灣於2008年7月開放陸客來臺至今已經(jīng)累計(jì)超過250萬人次，經(jīng)濟(jì)效益高達(dá)1347億元。只不過，即使原先開放來臺每日3000人次，提昇至4000人次，由於全數(shù)皆為團(tuán)進(jìn)團(tuán)出，消費(fèi)侷限於部份店家、飯店，一般民眾感受度不高。但若自由行開放，未來陸客將可自由投宿、任意消費(fèi)，觀光效應(yīng)將可即時反應(yīng)至民間，帶動全臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
 

投資房地產(chǎn) 高端住宅才是王道


看準(zhǔn)陸客自由行商機(jī)，2010年商用不動產(chǎn)包括飯店、店面、零售市場交易皆相當(dāng)熱絡(luò)，特別是北市西區(qū)西門町週邊更成為兵家必爭之地。西門町寶慶路土地、西寧大樓、力福大樓、萬國商業(yè)大樓皆高價標(biāo)出，就連東區(qū)錢櫃SOGO店大樓、內(nèi)湖日湖百貨、新竹風(fēng)城購物中心等皆成為2010年成交指標(biāo)個案，顯示臺灣房地產(chǎn)市場全面起漲的時代已經(jīng)到來。
 


既然，錢進(jìn)房地產(chǎn)已成投資顯學(xué)，那麼該思考得就是究竟投資什麼產(chǎn)品可以獲得最大利益。上市建商表示，臺灣房地產(chǎn)「區(qū)隔化」是不可避免趨勢，外資青睞、臺商紛回流，顯見高資產(chǎn)族群搶進(jìn)房市，讓臺灣更有機(jī)會做出區(qū)隔化商品。淡江大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)系教授莊孟翰也表示：「臺灣房地產(chǎn)將於2011年走上歷史高點(diǎn)，同時將會開出國際盤，而產(chǎn)品競爭力也將成為下一階段決定房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵?！?br />
回顧香港CEPA經(jīng)驗(yàn)(圖2)，香港大、中、小坪數(shù)住宅於1998年前成交行情差異不大，但回歸中國前後，三項(xiàng)產(chǎn)品價格開始出現(xiàn)差距，2003年CEPA簽訂後，大坪數(shù)豪宅房價不斷飆漲，中、小坪數(shù)住宅成交行情逐年上漲，但仍未能超越1998年高點(diǎn)。由此可見，當(dāng)臺灣房地產(chǎn)走向國際化，高端住宅才是能夠獲得外資、港資，甚至是陸資青睞的產(chǎn)品。
 


 

不過，事實(shí)上，高端住宅也是臺資投資主流。經(jīng)歷過金融海嘯，政府危機(jī)救市採取降低遺贈稅與調(diào)降放款利率雙管齊下方式，果然，引爆臺商回臺置產(chǎn)潮，帶動整體房市景氣。根據(jù)永慶豪宅事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，2010年初臺商資金投入高端住宅市場僅站全體交易量的9.5％，然而短短半年佔(zhàn)比就提昇至27.4％，成長近2倍。
 

鮭魚回流 豪宅聚落集中城市精華區(qū)


房仲業(yè)者表示，此波臺商回臺置產(chǎn)主因不外乎是政府大幅調(diào)降遺贈稅，加上兩岸政治情勢趨緩，讓原本賺錢就移民至美、加、澳、紐的臺商願意回臺置產(chǎn)。此外，更有部份已移民國外的臺商，因子女仍在臺灣就讀或就業(yè)，也回國置產(chǎn)、養(yǎng)老。當(dāng)這些臺商選擇產(chǎn)品，並不盡然會選擇大臺北精華地段豪宅，反倒是進(jìn)駐市區(qū)精華地段，以傳產(chǎn)、服務(wù)業(yè)為主的中部地區(qū)，鮭魚回流的臺商便集中於新市政中心特區(qū)。

綜觀全臺豪宅聚落，北市早期以信義、大安、中正等區(qū)段為主，2010年起則因豪宅產(chǎn)品銷售狀況極佳，產(chǎn)品走向兩極化，大坪數(shù)個案如雨後春筍般冒出，形成「案案皆豪宅」的獨(dú)特景象，而開價更是履創(chuàng)新高，彷彿開低了就不能彰顯購屋者的身價，但到底「豪」不「豪」還得經(jīng)過市場考驗(yàn)。
 

七期「新市政中心」國際級豪宅特區(qū)


反倒是臺中七期「新市政中心」因其獨(dú)特的地理?xiàng)l件與位置，能夠吸引全中部歸國臺商進(jìn)駐，再加上新臺中市政府進(jìn)駐，且各項(xiàng)公共建設(shè)將陸續(xù)完工，而擁有較完整規(guī)劃。此外，臺中房地產(chǎn)景氣較北市經(jīng)歷較長之不景氣時期，建商多「身經(jīng)百戰(zhàn)」，對於產(chǎn)品要求高，以口碑行銷品牌，品質(zhì)經(jīng)得起考驗(yàn)。

而臺中新市政中心內(nèi)的「大都會歌劇院」更是由國際設(shè)計(jì)師伊東豐雄親自操刀規(guī)劃，以「壺中居」為主題、「美聲涵洞」作為發(fā)想概念，獨(dú)特的外型更被媒體譽(yù)為「世界九大建築奇蹟」，這個世界級地標(biāo)將有助於提昇臺中市的國際能見度。

此外，臺中新市政中心豪宅發(fā)展初期每坪房價僅約20萬元，目前每坪均價則約50萬元，部分大型個案已站上每坪80萬元大關(guān)。相對於北市豪宅成交價每坪動輒百萬，甚至上看200~300萬元門檻，不僅購入成本較低，未來成長潛力也較大。